недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Количество сделок с новостройками просело на 37%. И причина не только в самоизоляции

2 758 17
Количество сделок с новостройками просело на 37%. И причина не только в самоизоляции
За первую половину 2020 года количество сделок снизилось на 37% по сравнению с тем же периодом 2019-го. При этом каждая четвертая сделка в России (26% ДДУ) проходит с открытием эскроу-счета.

Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в I полугодии 2020-го по данным, опубликованным Росреестром.

Спрос начал падать еще до самоизоляции

В I полугодии 2020 на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 279,2 тыс. ДДУ — сюда входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (по сравнению с I полугодием 2019) спрос просел на 37% (тогда было заключено 444,5 тыс. ДДУ). Относительно аналогичного периода 2018 года падение составило 16%, 2017 — 7%.

Количество ДДУ в РФ в I полугодиях 2017–2020 гг.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Эксперты Циан отмечают, что снижение активности покупателей началось еще до объявленного режима самоизоляции. В частности, в первом квартале 2020-го зарегистрировано 147,8 тыс. ДДУ на первичном рынке, или 53% всех сделок I полугодия. В годовой динамике (относительно аналогичного периода 2019-го) спрос просел на 26,7%. На второй квартал 2020 года пришлось 131,4 тыс. ДДУ соответственно, или 47%. В годовой динамике (по сравнению со вторым кварталом 2019-го) спрос оказался ниже на 46%.

Таким образом, ограничительные меры из-за коронавируса стали не единственной причиной падения спроса на первичном рынке РФ в первой половине 2020-го. И до самоизоляции количество сделок оказалось на четверть меньше, чем в прошлом году.

Прошлогодние показатели улучшить не удалось

В I полугодии 2020-го в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 169,7 тыс. сделок из 279,2 тыс. (61%). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров пришлось 60% ДДУ).

В лидерах по количеству сделок в I полугодии 2020-го — Москва (14,3% всех сделок по РФ), Санкт-Петербург (12,4%), Московская область (9,5%), Краснодарский край (6,1%) и Свердловская область (3,8%). В десятку также вошли Новосибирская, Ленинградская, Ростовская области, Татарстан и Башкортостан.

Ни один из субъектов с наибольшим количеством сделок по РФ не смог улучшить продажи относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольший спад зафиксирован в Ленинградской (–45%), Новосибирской (–43%), Московской (–42%) областях. Минимальное падение среди лидирующих по продажам регионов — в Свердловской (–15%), Ростовской (–22%) областях и Татарстане (–29%).

Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился: в десятку вошли Башкортостан и Татарстан, вытеснившие Воронежскую и Рязанскую области.

Эксперты отмечают, что топ-10 лидирующих по количеству сделок субъектов совпадает с десятком регионов, где в первой половине года застройщики сдали наибольшее количество квадратных метров по РФ. Таким образом, зависимость между объемами строительства и количеством сделок прямая.

Динамика ДДУ в регионах — лидерах по спросу за год (I полугодие 2020 года/I полугодие 2019 года)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Только в 10 из 85 регионов выросло количество сделок

В целом по России только в 10 регионах отмечен прирост сделок относительно I полугодия 2019-го. Тройка лидеров выглядит так: Бурятия (+104%), Ямало-Ненецкий АО (+66%) и Забайкальский край (+64%). Впрочем, во всех трех регионах количество сделок за полугодие не превысило тысячу. Преодолеть эту отметку и показать прирост относительно прошлого года удалось Архангельской области, включая Ненецкий АО (+24% по количеству ДДУ), Орловской области (+14%) и Приморскому краю (+8%).

Топ-10 регионов с годовым приростом сделок в I полугодии 2020-го

Регион

Кол-во ДДУ

Прирост по сравнению с I полугодием 2019-го

Республика Бурятия

927

104%

Ямало-Ненецкий АО

264

66%

Забайкальский край

531

64%

Курганская область

350

33%

Сахалинская область

770

25%

Архангельская область (включая Ненецкий АО)

3486

24%

Орловская область

1360

14%

Приморский край

2862

8%

Томская область

112

8%

Белгородская область

997

1%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Карачаево-Черкесии (–97%, где прошла всего 1 сделка), Ингушетии (–88%, 11 сделок), Чечне (–84%, 54 сделки).

Только в одном из десяти регионов с наибольшим падением сделок количество ДДУ превысило тысячу за все полугодие. Это Рязанская область (–70%, 3,25 тыс. сделок).

Регионы с максимальным годовым падением сделок в I полугодии 2020-го

Регион

Кол-во ДДУ

Падение по ср. с I полугодием 2019-го

Карачаево-Черкесская Республика

1

–97%

Республика Ингушетия

11

–88%

Чеченская Республика

54

–84%

Республика Дагестан

118

–81%

Республика Коми

416

–75%

Рязанская область

3250

–70%

Республика Мордовия

290

–70%

Ивановская область

558

–62%

Псковская область

554

–61%

Смоленская область

960

–59%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В пяти субъектах РФ в I полугодии 2020-го не зарегистрировано ни одного ДДУ: Еврейская АО, Мурманская область, Республика Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО.

Эксперты указывают, что количество регионов, в которых зарегистрировано более 10 тыс. ДДУ за полугодие, снизилось. В этом году таких субъектов всего пять: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская область.

В аналогичный период 2019 года — 13. Помимо вышеперечисленных преодолеть отметку 10 тыс. ДДУ за полугодие тогда удалось Рязанской, Воронежской, Ленинградской, Новосибирской, Ростовской областям, Татарстану, Башкортостану, Красноярскому краю.

Доля эскроу-счетов медленно, но верно растет

Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошел год. В I полугодии 2019-го, когда продажа через эскроу-счета не была обязательной, через эту схему прошло только 0,7% всех сделок в РФ на первичном рынке. В первые полгода 2020-го доля достигла уже 26%: 72,7 тыс. из 279,2 тыс. ДДУ. В первом квартале доля ДДУ, заключенных с открытием эскроу-счетов, составила 24%. Во втором квартале — 28%: наблюдается устойчивый рост.

В пяти регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Карачаево-Черкесия, Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край. Причем в двух последних регионах прошло более 500 сделок за полгода и ни одной — с эскроу.

Абсолютным лидером по доле эскроу-счетов стала Ингушетия, где все 11 ДДУ в I полугодии прошли по новым правилам (100%). Среди лидеров также Калмыкия (82%), Курганская область (72%), Томская область (71%), Чувашия (66%). По подсчетам Циан, на топ-10 регионов, лидирующих по количеству открытых эскроу-счетов, пришлось 22% всех сделок, заключенных по новым правилам.

Если учитывать в статистике субъекты, в которых была продана за квартал хотя бы 1 тыс. лотов, пятерка лидеров по доле эскроу-счетов выглядит так: Чувашия (66%), Тюменская область (64%), Красноярский край (54%), Нижегородская область (44%) и Республика Крым, включая Севастополь (44%).

На сделки с эскроу-счетами в Москве пришлось 34% ДДУ, в Московской области — 11%, в Санкт-Петербурге — 7%, в Ленинградской области — 33%.

Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в I полугодии 2020-го

Регион

Доля ДДУ с эскроу-счетами

Кол-во ДДУ

ДДУ по эскроу

Республика Ингушетия

100%

11

11

Республика Калмыкия

82%

106

87

Курганская область

72%

350

251

Томская область

71%

112

80

Чувашия

66%

2751

1805

Сахалинская область

64%

770

493

Тюменская область

64%

4780

3051

Ямало-Ненецкий автономный округ

59%

264

157

Амурская область

58%

404

234

Республика Алтай

55%

44

24

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Cеверо-Западный ФО обогнал Центральный по количеству сделок на 100 тыс. населения

По подсчетам Циан, наибольшее количество сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО — 33% сделок. Но в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (398 сделок на 100 тыс. жителей, или одна сделка на 251 человека). Для сравнения: в Центральном округе прошло 233 сделки на 100 тыс. жителей, или одна сделка на 429 человек.

Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 42 ДДУ на 100 тыс. человек, или один договор на 2384 жителя округа. В среднем по России на 100 тыс. населения прошло 190 сделок. Сделку на первичном рынке в 2020 году заключил каждый 526-й житель нашей страны.

В разрезе отдельных регионов, где за полгода прошла хотя бы тысяча сделок, наибольшее количество ДДУ в пересчете на 100 тыс. населения отмечено для Санкт-Петербурга (643 сделки на 100 тыс. населения), Ленинградской области (471 ДДУ.), Калининградской области (386 ДДУ), Новосибирской области (345 ДДУ) и Московской области (344 ДДУ).

В годовой динамике снижение числа ДДУ отмечено для всех федеральных округов. Наибольшее падение — в Северо-Кавказском (–48%) и Сибирском (–41%) федеральных округах.

Динамика количества сделок по федеральным округам и количество сделок на 100 тыс. человек

Федеральный округ

ДДУ в I полугод. 2020-го

Доля от общего кол-ва ДДУ

Динамика относительно I полугодия 2019-го

Одна сделка на кол-во жителей 

Кол-во сделок на 100 тыс. населения

Центральный

91 866

33%

–39%

429

233

Северо-Западный

55 711

20%

–39%

251

398

Приволжский

41 809

15%

–34%

701

143

Южный

32 325

12%

–34%

509

196

Сибирский

24 120

9%

–41%

710

141

Уральский

20 151

7%

–31%

613

163

Дальневосточный

9038

3%

–23%

904

111

Северо-Кавказский

4165

1%

–48%

2384

42

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

«Уменьшение количества сделок почти на 40% по сравнению с прошлым годом связано не только с ограничительными мерами, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Спрос по сравнению с прошлым годом просел на четверть еще по итогам первого квартала».

Проблема заключается не только в росте цен на первичном рынке на фоне стагнирующих доходов населения, поясняет эксперт, но и в эффекте высокой базы. В первом полугодии 2019-го россияне форсировали заключение сделок на фоне новостей о переходе рынка на новые правила работы с открытием эскроу-счетов: именно поэтому во II полугодии количество сделок снизилось в два раза. «По итогам этого года спрос с учетом ситуации на рынке даже при условии действия льготной ипотеки окажется на уровне 2017 года», — предполагает Алексей Попов.

Динамика сделок на первичном рынке России в I полугодии 2020-го

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Комментарии 17
ID: 5692800620 августа 2020, 20:18

Почему вы никогда не учитываете такой фактор, как демография? На рынок выходит поколение 90-х, и всей стране известно, что на последующие с начала 90-х годов 20 лет, приходился спад рождаемости, только почему-то аналитикам это неведомо. Просто откройте график и посмотрите.

Ответить
Сергей ТСТ8 сентября 2020, 15:53

нельзя учитывать .. при 7.375 тысячах избирателей ( на 1 июля 2020 года), Росстат дает оценку население Москвы 12,7 млн ... если прибавить 1,785 несовершеннолетних то всего навсего (9,16 млн ) что больше население Москвы 1989 года всего на 0,2 млн .... приезжие есть конечно но не 3,5 млн а менее 2 млн все иногородние + иностранцы .. вот если пересчитать Москву 4 млн квартир и 238 млн кв на реальную Москву ( местные + приезжие ) .. то уже нет спроса ... никакого ...это приписка Росстата дает фейковый спрос на квартиры в Москве .., а Мэр ссылается на Росстат озвучивая средние зарплаты учителей и врачей по 116 000 рублей ...))) чиновник должен продать город ... подписи разрешение и прочее .. если считать смертность Мужчины 68,8 женщины 77,8 и количество пенсионеров по возрасту 2,75 млн ( + 0,45 млн прочих ) то по логике город будет умирать со скоростью 180 тысяч а Рождаемость всего 120 тысяч с учетом всех кто рожает в Москве это Область + Иногородние + Иностранцы

НД21 августа 2020, 0:06

спасибо за аналитику. Приятно (и полезно) видеть не только "личное менение", но и цифры, его подтверждающие.
И к комментарию выше - в статье почти не анализируются причины такой динамики. Так что ваш комментарий о демографии не очень корректно озвучивать как упрек. Скорее - как дополнение. Для всех трендов всегда работают совокупность причин.

Ответить
ID: 5692800621 августа 2020, 11:44

демографический показатель - основной, а не дополнительный. Это был не упрёк, а прямое указание на недостаток данной статьи. Если вы не в состоянии работать с критикой, не надо писать статьи. Далее. По сути, в начале 90-х видим скачкообразный спад рождаемости ПОЧТИ ВДВОЕ. Теперь внимание, вопрос : если у вас на рынке ВДВОЕ МЕНЬШЕ людей, которые могут покупать, как они будут покупать на том же уровне?
К сожалению, учить думать теперь не модно стало, да и особо никогда не было модно в отечественной школе. Поэтому качественной аналитики - хоть в недвижимости, хоть в экономике - на отечественных просторах мало.
Злиться надо не на меня. А учиться думать.

Лекс Лютор23 августа 2020, 11:30

Нет демографический показатель не основной , основной показатель низкая финансовая грамотность населения , у меня в офисе 90% отказов по кредитам , 90% ...А денег у населения нет и не будет, деньги печатать начали , это как мертвому припарка , люди выходят с рынка недвижимости , попутно скупая валюту и выводя ее за рубеж ...В России можно было делать только две вещи , строить и качать нефть , ни то ни другое в таких объемах не выгодно в свете последних событий...

ID: 2243837724 августа 2020, 16:26

Тут ещё вопрос, насколько выгодно будет богатым и дальше держать капитал в недвиге. Да, актив, если сдавать. Но роста, как раньше, уже нет. Срочная продажа - минус 5-10% от цены. И кто знает, какие меры для повышения спроса ещё остались. Эскроу ведь нужно было вводить ещё в начале нулевых, нет? Но сделали только сейчас, когда цены падали четвертый год подряд. В этом году корона, которая мировой кризис маскировала.
Что ещё? Ипотека до нуля? Субсидии льготникам? Реновация?

Лекс Лютор24 августа 2020, 19:40

даже при ипотеке до нуля , покупать некому , в офисе ОТП, Почта банк , и Халва , 90% кредитов заворачивают ...

Эва26 августа 2020, 2:53

Ну за ипотекой то в Халву идут, ага. Не в Сбер или ВТБ, а Почта Банк или ОТП, работающий чуть ли не на уровне микрофинансовых организаций.

Лекс Лютор6 сентября 2020, 17:59

причем тут ипотека ? Людям тупо на пожрать не хватает )))

Лекс Лютор22 августа 2020, 16:11

Думаю агенствам по недвижимости нужно пересмотреть комиссионые в сторону увеличения процентов , было 3 сделать 6...

Ответить
Александр22 августа 2020, 17:58

А вариант снизить расходы, работать эффективнее, уволить половину сотрудников не рассматривается?

Лекс Лютор22 августа 2020, 18:41

Не рассматривается , Вы в России живете , а не в Европах ... Могли же люди клянчить господержку , и получив ипотеку под 6,5% распилить пол триллиона рублей подняв цены на 10%....

ID: 691791624 августа 2020, 17:23

В Москве цены растут, и в долгосрочной перспективе недвижимость (в том числе если приносит арендный доход) - самая стабильная, лучшая и с хорошей доходностью инвестиция

Ответить
ID: 2243837724 августа 2020, 17:26

в долгосрочной перспективе почти все дорожает, конечно. и уж недвига скорее всего. но динамика уже не та, да и выйти в деньги без дисконта быстро нельзя

Лекс Лютор24 августа 2020, 19:38

Вы этот тренд переложите на Украину например, там недвига стоила дороже чем в России в среднем , сейчас там в долларах ценик просел в 3 раза по сравнению с домайданным периодом , можете сравнить квартиры в Марселе , да и целом Европе с российскими коробчонками , там сравнение будет не в пользу России )))) и как рынок региарировал на короновирус , там минус 40% был , потом тренд на повышение , вы же свою вечнодорожающую недвигу будете продавать вечно )))

Сергей6 сентября 2020, 12:17

А кто арендовать будет? В Питере заключают договор аренды на 11 месяцев чтобы не регистрировать, только приезжий арендатор живет 6-9 месяцев, как только получил оф. подтвержденный доход, сразу в банк за ипотекой и жить в "закадье". А арендодатель минус пару недель на поиски нового арендатора плюс в лучшем случае лет через 5-7 надо косметику да мебель обновить. Так что это не инвестиция с хорошей доходностью. Государство чтобы поддержать стройотрасль и заодно влезть в карман к вкладчикам, опустило руль и процентную ставку ЦБ, тем самым опустив ставки по вкладам. И народ побежал в недвигу, Теперь ждите повышения налога на недвижимость. А по поводу инвестиций с хорошей доходностью обратите внимание за последние несколько лет ежегодно строиться более миллиона квартир в год, а это насыщение рынка и как следствие взрыв строительного пузыря

Сергей ТСТ8 сентября 2020, 16:12

Москва и область суммарно за 30 лет 1989-2019 год построили 2,9 млн квартир ( на 1 квартал 2019 года ) всего 7 млн квартир. ( Без учета частного сектора ) , на 16,2 млн местного население ( всех) ( перепись 1989 года 15,3 млн Москва Область) . спрос в Москве и Области практически нулевой если идти дальше то предложение избыточное , так как 650 000 квартир в стадии строительства ... смертность превышает рождаемость .. притока нет уже 15 лет .. после кризиса 2008/9 население Москвы ( фактическое ) не растет .. только по данным Росстата оно растет и растет даже в карантин оно росло ))))

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]