недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяГород

Екатерина Малеева: «Мы стоим на развилке: продолжать сознательную деградацию среды или переориентировать массовое строительство»

3 912 6
Екатерина Малеева: «Мы стоим на развилке: продолжать сознательную деградацию среды или переориентировать массовое строительство»
Как изменят города новые стандарты?

Большинство российских городов страдает от низкого качества среды. Екатерина Малеева, директор проектов КБ «Стрелка», рассказала ЦИАН о том, как стандарт комплексного развития территорий, разработанный ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» при участии Минстроя России, может изменить ситуацию, какими должны стать новые микрорайоны, жилые дома, общественные пространства и квартиры.

 «У нас продолжают воспроизводиться советские микрорайоны»
— Екатерина, что не так с градостроительными нормативами? Почему они нуждаются в пересмотре? И какие именно?
— Прежние нормативы были разработаны в 60-е годы прошлого века для решения определенной государственной задачи, а именно – для обеспечения населения жильем. Специалисты ориентировались на модернистский подход, который отсылает нас к Корбюзье. Они воссоздавали картинку модернистского города: башня стоит посреди леса, магистраль отнесена на 200 метров, по ней несутся машины. Именно так и выглядят советские и постсоветские микрорайоны. Дома стоят торцом к дороге, так как нужно проветривать квартал, а дороги – негативный фактор. Так строили во всем мире в послевоенное время. Правда, уже в 1970-е годы в международной практике произошла переоценка ценностей, возвращение к принципам компактного и функционально разнообразного города, ориентированного на пешехода. Проекты, построенные по модернистским принципам, начали сносить и строить на их месте малоэтажное, среднеэтажное жилье.

— А мы продолжаем с ними жить...
— Несмотря на изменения экономики, общества и запросов горожан, у нас продолжают воспроизводиться советские микрорайоны. При этом 45% семей хотят улучшить жилищные условия. На государственном уровне обозначены следующие задачи — повысить качество городской среды на 30% и сократить количество городов с неблагоприятной средой в два раза. 

Мы стоим на развилке: продолжать сознательную деградацию среды, используя планы и нормы 60-летней давности, или все же попытаться переориентировать массовое строительство на комплексные подходы к проектированию и застройке жилых районов. 


Советские нормы были сбалансированной системой, заточенной на определенное видение будущего, и отдельно, частями, ее переформатировать невозможно. В документы вносились и продолжают вноситься изменения, но они только создают дисбаланс, так как это делается разными ведомствами: за санитарные нормы отвечает Роспотребнадзор, за противопожарные – МЧС, за строительные – Минстрой. 

В итоге мы часто сталкиваемся с нерешаемыми задачами: по планировке квартиры нужно окно, а по нормам должен быть глухой простенок.

Разработанные нами стандарты позволяют создать картинку будущего с позиций современного человека, его образа жизни, и уже под нее подстроить нормативы, как это и было сделано в 1960-х годах. Технология та же, но образ будущего нужно сменить.

Если раньше нужно было строить дома торцом к дороге, то сейчас мы понимаем: у нас не дорога, а улица, по которой ходят люди. И дома нужно ставить не торцом, а параллельно ей, так как на первых этажах будет стрит-ритейл, малый бизнес. Стандарт — конструктор, помогающий планировщику создать комфортную среду.

«В российских нормативах есть только одно решение одной задачи»
— На опыт каких мировых столиц ориентировались разработчики стандарта развития комплексных территорий?
— Мы не всегда ориентировались на конкретные города. В первую очередь мы смотрели на формат документов, принятых в международной практике: не директивные, а гибкие. Что это значит? В российских нормативах есть только одно решение одной задачи. Допустим, отступ от парковки до дома должен составлять столько-то метров, и не объясняется, с какой целью это делается. Шум должен быть снижен на столько-то децибел, уровень загрязнения не должен превышать определенного показателя. Но ведь эти задачи можно решить разными способами. Есть ландшафтные решения, позволяющие удерживать до 60% загрязнений воздуха, например, небольшие холмики высотой до одного метра. Если устроить его между фасадом и дорогой, отступ может быть меньше. В международной практике есть примеры, когда парковка размещается под жилым домом, стоящим на колоннах. Для парковки устраивается небольшое углубление, но без стен. Это очень экономно, не нужно, как в закрытом паркинге, выводить вентиляцию через весь дом на кровлю. При этом делаются небольшие крылышки-навесы к фасаду, отводящие от окон жилых домов воздух с парковки.

Во всем мире пользуются двумя документами: в одном – обязательные требования, связанные в основном с безопасностью, другой содержит набор лучших практик, решений одной и той же задачи, из которых проектировщик может выбирать в зависимости от конкретного проекта. Поэтому города становятся разнообразными. 

Обычно такие документы разрабатываются для отдельных городов. Наши стандарты федерального уровня. Их аналогом может служить British Urban Design Compendium, выполнивший в свое время ту же задачу, над которой сейчас работаем мы. В Англии в 1990-х годах была низкая обеспеченность жильем, невысокое качество строительства. После создания этого документа ситуация постепенно стала меняться. Прошло уже почти 30 лет, документ постоянно обновляется лучшими новыми практиками: смотрите, в этом городе сделали так, а здесь – так. И архитектору уже не нужно каждый раз изобретать велосипед.

Стандарт работает с тем, чтобы качество среды для жизни на существующих территориях можно было улучшать уже сейчас. 

Все современные микрорайоны построены таким образом: на 30 га расположен квартал, ограниченный магистральными улицами. Внутри квартала улиц нет, только проезды для подъезда к жилым домам. Они могут стать городскими улицами, если соединить их с магистральными дорогами. 

Таким образом мы добиваемся двойного эффекта. С одной стороны, измельчается планировочная структура, вдоль улиц можно строить новые дома, уплотняется застройка и формируется тот фронт, в котором могут быть новые коммерческие помещения. С другой стороны, мы разграничиваем улицу – общественное пространство, которое принадлежит городу, и внутриквартальные территории, принадлежащие жильцам. 

Люди увидят, что это их общее пространство, и станут сами принимать решение, что там лучше разместить – парковку или детскую площадку, следить, чтобы было чисто, договариваться друг с другом о том, как сделать свой двор и дом комфортнее.


Есть еще один важный момент: улица должна быть сомасштабна человеку. У нас дороги шириной 100 м – это не улица, там некомфортно гулять. Ширина улицы не должна превышать 45 м. Нужно, чтобы противоположная ее сторона была хорошо видна и чтобы улицу можно было легко перейти, когда заметишь вывеску интересного магазинчика или кафе.

«Нужно, чтобы были не только многоэтажные  дома в 25 этажей» 

— Вместо типовой застройки вы предлагаете вариативность жилья. Расскажите о типах зданий, из которых должны состоять новые кварталы.
— Мы предлагаем смешивать как минимум три типа жилых домов в одном районе. Нужно, чтобы это были не только многоэтажные многоквартирные дома в 25 этажей, но и блокированные дома. Все это хорошо соединяется между собой и дает высокую плотность застройки. Можно сделать квартал блокированных домов, поставить башню этажей в 18. Плотность мы получим такую же, как при застройке стандартными девятиэтажками, но этот способ предполагает вариативность жилья.

Блокированный дом обеспечивает приватность, так как представляет собой здание, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на участок. Парковка находится во дворе дома.

Мы понимаем, что в столице трудно сочетать в границах микрорайона башни и малоэтажные дома. 

Наши стандарты ориентированы в большей степени на регионы. Там, кстати, часто появляются проекты жилой застройки, которые по качеству лучше московских, причем они находятся в доступном ценовом сегменте.

икона градостроительства 

Пример комбинированной застройки в фешенебельном районе есть в Амстердаме – остров Borneo Sporenburg. Этот проект считается иконой градостроительства 2000-х годов. Квартал сделан таким образом, что с двух сторон на более интенсивные улицы обращены фасадами дома-пластины этажей по девять, поперечные улицы – каналы с блокированными домами на берегу, которые замыкают периметр. У жильцов малоэтажек есть свое пространство, у обитателей многоквартирных домов – внутренний двор.

«Можно сделать плотность и 40 тыс. кв. м на участок»

— Стандарт развития комплексных территорий предлагает «плотную компактную застройку». Какие показатели плотности согласно вашему стандарту должны быть для Москвы и городов-миллионников?
— Вопрос в том, как измерять плотность. Цифра, которая закладывается в генплане, учитывает территорию вместе с парками, дорогами, общественными пространствами. Однако девелопера волнует, какая у него на участке будет плотность. По стандартам комплексного развития территорий можно сделать плотность и 40 тыс. кв. м на участок. На территорию, согласно масштабу генплана, у нас выходит 15-17 тыс. кв. м. Мы идем от пространственных характеристик. Сначала поняли, какое пространство хорошо для комфортной жизни, потом сравнили это с рыночными показателями, с нормативами. По существу, по плотности наша застройка не отличается о того, что строится сейчас. Просто квадратные метры перекомпоновываются в другую форму.
— Создание комфортной среды предполагает возведение зданий средней этажности. Какие ограничения по этажности предусмотрены вашими стандартами для городов-миллионников?
— Существующие нормативы ограничивают высоту жилых зданий 25-ю этажами. Почему? Во-первых, из-за пожарных норм. Во-вторых, существуют нормативы по парковкам, площадкам, необходимым отступам от них, которые девелопер должен обеспечить. При соблюдении этих условий у застройщика для размещения самого дома остается очень мало земли. И требуемую площадь можно «выжать» единственным способом – построить дом с максимально разрешенным количеством этажей. Сейчас мы работаем над нормами, позволяющими перераспределить эти 25 этажей в среднеэтажную застройку без потери площади – при более эффективном использовании земли. Так, показатели по парковкам не всегда обоснованы: одна, а то и две машины на квартиру, в то же время никто не считает, смогут ли машины вообще выехать с этой территории. В Москве сделаны хорошие нормативы градостроительного проектирования: снабженность парковками привязана к обеспеченности общественным транспортом. И это правильно, важно ведь не место для машины создать, а сделать так, чтобы человек мог быстро доехать, куда ему нужно. 

За счет грамотного выбора участка под застройку и развития общественного транспорта можно сокращать места, которое тратится на парковки.

— Как на практике соотнести создание комфортной среды с интересами девелоперов, которым невыгодно строить дома в 9-10 этажей?
— Мы предлагаем разные варианты застройки. Малоэтажная модель обладает всеми преимуществами жизни в собственном доме. Даже в малоэтажных многоквартирных домах у жильцов первых этажей есть отдельный вход и палисадник. Застройка этого типа должна быть плотней, чем сейчас. И это возможно. Например, Ванкувер состоит почти целиком из очень плотной малоэтажной застройки.

Среднеэтажная застройка представляет собой жилой район с высоким уровнем обеспеченности инфраструктурой. Центральная модель – новый локальный центр, где расположены места приложения труда, где большое разнообразие объектов торговли, услуг, досуга.

Реализуемость того или иного варианта застройки зависит от выбранной территории. Если у вас не очень хорошая транспортная доступность, стоимость земли будет ниже, в этом случае стоит использовать малоэтажную модель. Если обеспеченность транспортом очень высокая, например, рядом с территорией находится ТПУ, рельсовый транспорт, независимый от автомобильного трафика, может подойти центральная модель.

— В проекте сказано, что стандарт комплексного развития территорий поможет решить проблему пробок. Каким образом?
— Борьба с пробками – долгий процесс. Это история того же порядка, что и мечта о собственном доме. 

Многие из нас жили какое-то время в стесненных условиях, поэтому автомобиль для жителя мегаполиса – личное пространство, с которым очень трудно расстаться. 

По мере того, как общественный транспорт будет становиться все более комфортным, люди, чтобы добраться до места гораздо быстрее, чем на машине, будут пересаживаться на метро и автобусы. В Москве все едут из периферии в центр, потому что такова структура города – радиально-кольцевая.

Стандартом предусмотрена модель с центрами, распределенными по городу. Это снизит загрузку уличной сети и уменьшит количество пробок.

«Площадь коридоров нужно уменьшить до минимума» 

— Насколько жизнеспособен красивый слоган «каждому члену семьи – отдельную комнату»? Какой тогда должна быть минимальная площадь квартиры? И как это согласуется с западными трендами на сокращение площади в целях экономии на «коммуналке», налогах?
— Комфортное современное жилье должно состоять из отдельной комнаты для каждого члена семьи или пары и пространства для совместного общения. Поэтому мы продвигаем такой формат, как кухни-гостиные. Почему сейчас все хотят купить квартиру с кухней площадью 15 кв. м? Людям необходимо пространство для общения, а гостиные в квартирах заняты: там спят. Кухня-гостиная позволяет экономить место, она компактнее, чем оба эти помещения по отдельности. Здесь удобно принимать друзей, мама может готовить ужин, а ребенок делать уроки, они все время на связи, несмотря на то, что каждый занят своим делом.

сколько метров надо для семьи из 4 человек 

Давайте посчитаем минимально необходимую площадь квартиры для семьи из четырех человек, родителей и двоих детей. Какие зоны им необходимы? 

Во-первых, прихожая со встроенным шкафом, возможно, с гардеробной – 6 кв. м. 

Во-вторых, кухня-гостиная – 20 кв. м. 

Также для семьи из четырех человек нужно два санузла – в приватной зоне и в общей, при входе (этот санузел пригодится, например, еще и для того, чтобы помыть собаке лапы после прогулки) – 7 кв. м. 

И три спальни, каждая, как минимум, по 11 кв. м (если к комнате пристроена гардеробная), и 14 кв. м, если ее нет. 

Получается 75 кв. м. Как видим, это средний метраж стандартной «трешки». Просто мы делаем эффективную планировку и экономим за счет бесполезных, съедающих площадь коридоров.

Важно закладывать в проекты быструю смену функций пространства.

Недавно ДОМ. РФ совместно с Минстроем с целью тестирования нашего стандарта проводили конкурс концепций стандартного жилья и жилой застройки. Было представлено более 925 проектов домов, среди которых оказалось немало интересных вариантов. Например, в одном из проектов балкон мог превращаться то в веранду, то в игровую комнату. Было предложено много типов мобильного пространства, когда кухню можно было при необходимости отгородить от гостиной. 

Кстати, тому, как спроектировать жилой дом и сделать планировку, у нас посвящена отдельная книга. Мы рассказываем, что в современных квартирах должны быть помещения, которые можно перепланировать. Допустим, если в гостиной два окна, после рождения ребенка можно разделить ее на две зоны, одну отвести под детскую. 

Сервисные пространства не должны занимать более 10% квартиры, площадь коридоров, бесполезная по существу, нужно уменьшить до минимума. Но это не касается мест для хранения – кладовых, гардеробных. Это необходимые пространства в каждой квартире, чтобы не было причины хранить вещи на балконе. 

А сам балкон должен быть глубиной 1,2 м – это позволяет разместить на нем уличную мебель и проводить время на открытом воздухе.
«Постепенно может произойти социальная деградация территории» 
— Ваше отношение к совмещенным форматам – студиям, евродвушкам и пр. Чтобы снизить стоимость жилья, девелоперы все сокращают и сокращают площади. Есть мнение, что это может привести к возникновению гетто. Что вы думаете по этому поводу?
— Проблема не в том, какие это квартиры, а кем они заселяются. Как правило, однушки или студии покупают люди, которые впервые выходят на рынок жилья, молодые семьи. Через 5 лет у них растет статус, повышается зарплата, а когда появляется второй ребенок, семьи покупают жилье побольше. В эту квартиру въезжают люди с небольшим достатком. Действительно, постепенно может произойти социальная деградация территории, особенно если большинство жильцов, въехавших вначале, принадлежат к одной социальной категории.
— Комфортное жилье предусматривает разнообразие планировок квартир. Как можно этого добиться в типовой многоэтажке, где планировка привязана к коммуникациям?

— По сегодняшним нормативам ванная должна быть обязательно расположена только над ванной, кухня над кухней. Получаются типовые планировки этажей. Решение, которое мы планируем внедрять, состоит в том, что на каждом этаже застройщик делает гидроизолируемый контур, так что ванная и кухня могут размещаться в любом месте в его пределах. Конечно, эти помещения так или иначе будут располагаться недалеко от стояков, но это даст вариативность планировок.

— Применялись ли уже ваши стандарты на практике? Приведите примеры.

— Стандарт уже комплексно тестируется во Владивостоке, Саратове, Калининграде, Иваново, Сергиевом Посаде и Свободном: для этих городов разрабатываются стратегии пространственного развития и мастер-планы территорий, объемно-пространственные регламенты (требования к внешнему облику застройки: высота, первые этажи, допустимые отделочные материалы) и дизайн-коды.

В рамках проекта «Города будущего» были разработаны концепции общественных пространств для 40 городов РФ, в 17 городах проекты реализованы.

«Сейчас у нас озеленение нормируется очень странно»

— Вы также занимаетесь разработкой стандарта рекреационных зон и общественных пространств. Как они должны выглядеть?

— Сегодня при строительстве новых микрорайонов совсем не планируют городские пространства. У нас площадь – часть улично-дорожной сети, транспортная развязка. Рекреационные зоны должны быть сомасштабны человеку. Один огромный парк расположен в пешей доступности у меньшего числа людей, чем несколько маленьких скверов в жилой застройке. Мы за компактность общественных пространств и равномерное распределение их по городу. 

Во-первых, они безопасны, там всегда кто-то будет гулять, в отличие от огромного парка. Во-вторых, такие парки легче содержать в хорошем состоянии. И, наконец, они обеспечивают доступность для большего числа людей. Сейчас у нас озеленение нормируется очень странно, в основном наличием краски соответствующего цвета на Генплане. 

Зеленые насаждения должны составлять 25% от территории микрорайона, но что это будет в реальности – лысый газон или кусты, никого не волнует. 

Хотя позитивное влияние зеленых насаждений является значительным для качества жизни (чистый воздух, комфортный микроклимат) и, что важно, оно измеримо. Один гектар газона и один гектар деревьев дают совершенно разный качественный эффект. В нашем стандарте об этом тоже говорится.


Комментарии 6
Александр Владимирович Максюков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 мая 2019, 14:27

Среда очень комфортная по документам на бумажках, в реальной жизни только многоэтажки одна к одной стоят.

Ответить
Артем15 мая 2019, 12:50

Как обычно, вешают на уши лапшу.
И дом к улице должен быть торцом, а не лицевой стороной. Так меньше шум с улицы. Дурбанисты проплаченные эти стрелочники.
Сталинские дворы зайдите посмотрите - какая прелесть. До сих пор красиво и актуально и о боже! места для парковок хватает и площадки есть.

Ответить
Ринат Закиров15 мая 2019, 12:54

"Несмотря на изменения экономики, общества и запросов горожан, у нас продолжают воспроизводиться советские микрорайоны." Ага, оно и видно. Вместо 9-12 этажных микрорайонов с огромной зеленой территорией между домами, со школами/садиками/поликлиниками в шаговой доступности лепятся 25-этажные гетто окна в окна в лучшем случае с одной "самой большой в мире школой" на весь район. Очень похоже воспроизвели, молодцы.

Ответить
ID: 2675780415 мая 2019, 20:33

Читать противно чинуш... Гетто, натуральное понастроили в Питере, - парковок нет, узкие проезды, машины в пробках стоят, чтоб только из двора выехать...и лепят и лепят дальше - Парнас, Блюхера теперь, Цветной город и т.д., а ни дорог, ни развязок, ничего, лишь бы денег из народа навыжимать ипотечных. Гнать всех таких чинуш в эти Гетто жить, на 25 этаж, с неработающим лифтом, может тогда мозги заработают в сторону народа, а не откатов.

Ответить
ID: 2715512619 мая 2019, 20:10

Артём, Ринат Закиров, ID: 26757804, А.В.Максюков - всем браво.
Я проектировщик и просто живой человек, живущий в городе в тех самых районах и квартирах - это тягостно. Шумно, неудобно, тесно, словно мы здесь все очень временно, и можем в принципе на одной ноге постоять.
Жилье в зелёных "советских" районах по цене недоступно, если только над домиками не висит дамоклов меч "реновации", когда малоэтажку снесут, зелень вырубят, и будет сплошной пыльный асфальт и "стрит-ритейл".
Кстати, кто в последний раз в сухие дни видел в спальниках поливальные машины?
Когда в последний раз на общественных пространствах вроде привокзальных площадей или площадей перед метро вы видели дворников за работой? Их нет, а мусор - есть. Лежит, летает, плавает в лужах - по погоде.
И это - та самая "новая городская среда".
"Холмики высотой метр способны на 60% снизить загрязнение" - это чушь дичайшая! Но её будут проталкивать в нормативы!
Могла бы я порассказать, какие дикие и опасные предложения иногда звучат в городских комитетах по строительству - и лоббируют их люди, обличенные правом "решать".
Господи, мы переживём плохие дороги. Спаси нас от взяточников и дураков.

Ответить
Ринат Закиров20 мая 2019, 9:05

Вот пример такого трэша
https://www.google.com/maps/uv?hl=ru&pb=!1s0x414ab19e0a780313%3A0xf5e887b61113cc97!2m22!2m2!1i80!2i80!3m1!2i20!16m16!1b1!2m2!1m1!1e1!2m2!1m1!1e3!2m2!1m1!1e5!2m2!1m1!1e4!2m2!1m1!1e6!3m1!7e115!4shttps%3A%2F%2Flh5.googleusercontent.com%2Fp%2FAF1QipNKczGcA0We54HnJ8PcczLYrnm2-pmSQiXeskP_%3Dw90-h90-n-k-no!5z0J_QvtC40YHQuiDQsiBHb29nbGU!15sCAQ&imagekey=!1e10!2sAF1QipPeoozt-2iTUy3MzNkjZdmZTB5FsQ_ASNYgrJT4

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru