недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотекаАНТИкризис

Денис Бабаков: «Все показатели говорят о том, что цены будут расти»

4 242 17
Денис Бабаков: «Все показатели говорят о том, что цены будут расти»
Грозит ли рынку кризис платежеспособности населения, есть ли основания для кризиса, почему будут расти цены на жилье и как изменятся ипотечные ставки после 1 ноября, Циан.Журналу рассказывает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.

Лучше, чем ожидали

— Что переживает строительный рынок в последние месяцы? Насколько оправдались негативные ожидания весны?

Группа ЛСР строит дома в Москве, Петербурге и Екатеринбурге: в каждом из этих городов ситуация весной была разная. В Москве — самый серьезный карантин: контроль передвижения, закрытие офисов, остановка строек. В Петербурге были жесткие требования к проведению строительных работ, но передвижение не ограничивалось и пропускной режим не вводился. А в Екатеринбурге серьезных карантинных мер не было в принципе. Поэтому и ожидания в разных регионах отличались.

Практика показала, что продажи успешно проходят онлайн. Мы доработали внутренние бизнес-процессы для выдачи электронных цифровых подписей и электронной регистрации, а опция бронирования квартиры на сайте у нас была и раньше. Некоторые сложности возникали с банками — им нужно было перестроиться на новый формат работы. В итоге в Петербурге мы уже в мае вернулись на докризисную траекторию, а в июне зафиксировали рост продаж.

Своевременные действия компании, готовность потребителей к онлайн-взаимодействию и помощь государства в виде субсидированной ставки по ипотеке в совокупности привели к тому, что негативные ожидания не оправдались.

— Некоторые девелоперы в Москве сдвигают сроки сдачи объектов из-за карантина и простоя строек. Как обстоят дела в Петербурге?

— Мы не сдвигаем сроки ни по одному возводимому объекту. У меня есть опыт управления строительными проектами — уверен, что карантин не должен был значимо повлиять на сроки ввода объектов в эксплуатацию. Простой длительностью в несколько недель способен стать одним из факторов переноса, но точно не решающим: срок реализации строительного проекта 2–2,5 года, месяц карантина составляет не более 5% этого срока.

«В целом по рынку предложение снижается»

— С какими показателями рынок новостроек Петербурга придет к концу года? Будут ли расти спрос и цены?

— Мы отмечаем высокий уровень спроса на жилье. Конечно, он подогрет льготной ипотекой, но и базовый спрос также присутствует. Дело в том, что жилищный фонд, который строился на протяжении 70 лет советской власти и два десятилетия после, морально устарел. Это показывает популярность студий и европланировок. Евроквартиру реально купить только на первичном рынке, потому что даже 10 лет назад их еще не строили.

Другое преимущество современных квартир: при сохранении функционала они меньше по площади, меньше коммунальные платежи, а само пространство более продуманно. Сочетание этих факторов приводит к увеличению спроса, а значит, к росту цен.

— Объемы строительства и вывода новых объектов продолжат снижаться?

— Мы не сокращаем объемы строительства, поскольку все новые проекты у нас сформированы под текущие и будущие рыночные ожидания. Но в целом по рынку предложение действительно снижается. И дело тут не только в переходе на эскроу.

К примеру, есть фактор исчерпанности потенциала некоторых локаций, таких как Кудрово, Мурино, Бугры. Деревни стали городами, Всеволожский район Ленобласти превратился в самый густонаселенный областной район России.

Бум петербургского строительства последних лет произошел в том числе и за счет застройки этих территорий.

К тому же люди стремятся покупать жилье в черте города, а в нем не так много локаций для масштабного строительства.

— Вымываются ли с рынка популярные форматы жилья — студии и «однушки»?

— Я бы не сказал: на рынке представлены квартиры разных форматов. Компактное жилье в стартовавшем проекте раскупается быстрее, потому что его покупатели проще подходят к выбору.

Для покупателя двух- и трехкомнатной квартиры, это, как правило, уже не первая сделка, сумма выше, и люди более осторожно подходят к покупке — присматриваются, насколько быстро строится объект и активно ли появляется инфраструктура.

«К онлайну готовы далеко не все клиенты»

— Какие инструменты периода карантина приживутся на рынке?

— Электронная регистрация и подписание договоров с помощью электронной цифровой подписи явно приживутся на рынке, потому что это удобно. Например, сейчас сделки с использованием электронной регистрации занимают около трети общего объема сделок в «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».

Но покупка недвижимости — самая крупная финансовая сделка в жизни человека. И 100%-ный онлайн здесь не то чтобы невозможен, просто к нему готовы далеко не все клиенты. Часто покупатели хотят лично увидеть стройку, офис девелопера, пообщаться с менеджером.

— Региональные покупатели оценили шанс купить квартиру в Петербурге онлайн?

— Дистанционные продажи квартир для регионов у нас были отработаны давно, так что глобально в этом плане ничего не поменялось. Единственная сложность — самостоятельное получение электронной цифровой подписи, но все равно это гораздо проще, чем приехать в Петербург. Доля региональных покупателей на протяжении многих лет у нас высока — около 40% продаж.

— Недавно вы упомянули, что часть подразделений компании продемонстрировала свою эффективность на удаленке и не будет возвращаться в офисы. Что это за подразделения и как они будут работать?

— У нас собственный колл-центр с операторами из Петербурга, поскольку они должны знать город. Колл-центр — отличный пример подразделения, эффективно работающего удаленно: он справляется с объемами звонков, а качество общения с клиентами не снизилось.

Также мы не намерены возвращать в офисы некоторые сопутствующие подразделения — допустим, поддерживающие CRM-систему, они также прекрасно зарекомендовали себя на удаленной работе.

Основная проблема такого формата — вероятность снижения производительности труда спустя четыре месяца после перехода на удаленку. Пока качество работы не ухудшается. Сами сотрудники поддержали эту идею: им это удобно — не приходится тратить время на дорогу.

Инвестиции в уникальность

— Изменилась ли за последние месяцы доля инвестиционных покупок?

— Доля инвесторов невелика — порядка 10%, она стабильна. Остальные все же покупают жилье для себя, и это позитивный фактор, который не дает сформироваться «пузырю».

ЖК «Цивилизация»

Но шанс заработать на недвижимости есть. Наглядная иллюстрация: за полтора года стоимость жилья в петербургском ЖК «Цивилизация» выросла в полтора раза — с 90 до 130 тыс. рублей за кв. м.

Другой пример — в Москве: в феврале 2016 года мы начали продавать жилье в ЖК «Лучи» со стартовой ценой порядка 95 тыс. рублей за 1 кв. м. Теперь квартиру дешевле 200 тыс. за 1 кв. м там не найти.

ЖК «Лучи»

В обоих случаях это более 25% годовых — ни один вклад не дает такой доходности.

— В какие жилые объекты стоит инвестировать?

— Одним из самых интересных сегментов для инвесторов сегодня являются апартаменты. План мероприятий по поддержке строительной отрасли включает законопроект, который разрешает постоянную регистрацию в апартаментах. Если он будет принят, объекты, изначально спроектированные на уровне жилых домов, сразу получат плюс 20% к стоимости. Решится вопрос записи ребенка в школу, привязки к поликлинике. Пока невозможность прописки — единственное, что делает апартаменты дешевле жилья.

Еще один фактор, довольно быстро поднимающий стоимость квартир, — уникальность локации. Предположим, ЖК «Морская набережная», который создается на намывных территориях Васильевского острова, — единственный строящийся в городе проект с видом не на реку или канал, а на море. Очевидно, по мере увеличения строительной готовности и появления инфраструктуры это место будет только дорожать.

ЖК «Морская набережная»

— Градостроительные планы города часто меняются. Как девелопер, строящий на первой линии у воды, гарантирует, что намыв не продлят, а уникальный вид не перекроет другой проект?

— Дальнейшего намыва в этой части острова не будет: возникают ограничения, связанные с морским каналом, через который идут суда в порт Петербурга. Ресурс намыва в этом месте исчерпан. Поэтому мы уверены в качестве этого проекта, строим перед ним большую набережную, высаживаем эндемичные растения, чтобы создать пейзаж, схожий с лучшими местами Курортного района.

«Более дешевой ипотеки не будет»

— Насколько активно ваши клиенты пользуются льготной ипотекой?

— Абсолютное большинство сделок с участием ипотеки в ЛСР проходит по льготной программе. А доля самих ипотечных сделок выросла у нас с 55% в I квартале 2020 года до 75–80%.

В некоторых локациях платеж по ипотеке ниже, чем арендная ставка. Это позволяет людям купить квартиру в высокой стадии готовности и через несколько месяцев переехать в собственное жилье, отдавая за него меньше денег, чем за съемное.

— Как вы оцениваете вероятность продления программы льготной ипотеки?

— Прошлый опыт подсказывает, что такая вероятность существует. Но окончательного решения нет, поэтому тем, кто планирует купить жилье, стоит это сделать сейчас: лучших условий по ипотеке, скорее всего, не будет. И не следует забывать о росте цен: даже если программу продлят осенью, цены на жилье будут уже выше.

— Предположим, что наступило первое ноября: программа завершена. Какой будет ставка по ипотеке?

— Традиционно банки добавляют к ключевой ставке около 3,5–4 п. п., итоговая ставка выходит около 8% годовых. Но мы не знаем, на каком уровне будет ключевая ставка 1 ноября.

«Оснований для кризиса нет»

— Насколько растут цены на строящееся жилье?

— В среднем они растут в темпах инфляции, но это сильно зависит от объекта. Если он популярный, в хорошей локации, где есть дефицит предложения, цена будет увеличиваться быстрее.

— Чего ждать в ближайшей перспективе — скажем, к зиме?

— Все показатели, как текущие, так и фундаментальные, в том числе обеспеченность квадратными метрами на душу населения, говорят о том, что цены будут расти. Сложно представить, что что-то пойдет не так. Допустимы локальные потрясения в отдельных проектах, но это свидетельствует скорее об ошибке девелопера, чем о тенденции рынка.

— Часто звучат мнения о надвигающемся кризисе, который отразится на платежеспособности населения. Что вы об этом думаете? Способен ли такой кризис затормозить рост цен на жилье или заставить их пойти вниз?

— Постоянно прогнозировать кризис очень удобно: если он вдруг случится, легко заявить: «Я же говорил». Кризис должен иметь основания, сегодня их нет. Большая часть заведений, закрытых в период петербургской самоизоляции, открылась. Люди, которые потеряли работу весной, либо нашли ее в другом месте, либо вышли работать после снятия ограничений. Массовая выдача льготной ипотеки тоже не несет опасности, поскольку политика банков относительно первоначального взноса и проверки клиента остается довольно продуманной.

Высокий фундаментальный спрос, дешевая ипотека и гибкость рынка труда, позволяющего людям зарабатывать деньги, — это факты. Так что на качественные проекты цены будут только расти.

Тренд на осознанное потребление

— Какие тренды появляются на рынке в последние годы? И исходя из этого какими станут новостройки ближайшего будущего?

— Главный тренд — функциональность в оптимальных размерах. Это европланировки, компактные квартиры, в которых максимально функционально используется пространство. У нас есть хороший пример — планировки в ЖК «Цветной город», где удастся создать одновременно несколько сценариев: для вечеринки, спокойного семейного вечера и т. п. Подобных предложений на рынке будет все больше.

ЖК «Цветной город»

— За счет чего реализуются такие сценарии?

— Квартира спроектирована таким образом, что пространство очень легко разделяется на приватную и общественную зоны, — владелец сам решает, какую зону он сократит, а какую сделает просторнее. Когда в однокомнатной квартире три окна, это дает гораздо большую мобильность в зонировании, чем классическая планировка. Аналогичные плюсы есть и в европланировках, где приватная и общественная зоны четко разделены.

Тренд на функциональность актуален и для общественных пространств в доме, и для дворов. Лишние, мало востребованные функции, такие как сигарные комнаты в бизнес-классе, будут исчезать. В нашу жизнь, в том числе и на рынок строительства, приходит осознанное потребление.

Комментарии 17
Лекс Лютор17 августа 2020, 19:50

оснований для кризиса нет , храните ваши деньги в сберегательной кассе ...

Ответить
Ольга Жирикова18 августа 2020, 12:41

вам не надоело одно и то же талдычить, что трава фиолетовая? =)))
Ну, подайтесь тоже в аналитики, пишите статьи. Многие с удовольствием почитают, сравнят потом с итогами. Давайте! Вы можете! я верю в это.

Тимур18 августа 2020, 14:47

Денис Бабаков, видимо, живет в своем выдуманном мире, либо не хочет признавать реальность.

Ответить
Ольга Жирикова18 августа 2020, 15:02

Где уж там Денису Бабакову до вас, эксперты Александр Дмитриевич и Тимур N...
Тов.Хазин 20 лет продает книжки под названием "Доллар рухнет".
И 20 лет у него эти книжки покупают.
Так и вы...

Ответить
Тимур19 августа 2020, 9:57

Добрый день.
Все проще, Ольга. Денис Бабаков является заинтересованным лицом. Тут я думаю намного интереснее услышать мнения экономиста, который не работает в компаниях связанных с недвижимостью.

Ольга Жирикова19 августа 2020, 10:58

Не могу согласиться, Тимур, уж извините. В чем заинтересован Бабаков? Он же не лидер мнений. Он просто менеджер. Он как акын - чего видит, о том и поёт. Видит продажи - поёт про продажи. Зачем ему врать? У него может быть своё какое-то мнение насчёт "осознанного потребления". Так обычно говорят, когда не могут прямо озвучить, что все мы (за исключением 0.5-1%) будем жить немножечко беднее. Ну это и так понятно... Но причем здесь нагнетание спроса?
Любой здравомыслящий человек сам в состоянии сесть с калькулятором и посчитать, что и на сколько растёт или падает, в динамике. Не надо для этого быть экспертом и не надо быть топ менеджером крупного застройщика. Цены Циан - перед нами.
Другой вопрос, что в странах, чья экономика ориентирована на экспорт сырья, гадание на кофейной гуще (капустных листьях, слёзах муравьев, густоте бровей Эльвиры Набиуллиной), является прибыльным и востребованным занятием. Строительство жилья это реальный сектор.
Неужели застройщик идиот? Ни один из крупных игроков рынка за время "пандемии" темпов строительства не снижал.
Зачем им работать себе в убыток, где здесь логика? Я её не вижу.

ирена18 августа 2020, 17:44

История с видом на море забавная ( не для собственников тех квартир, которые лишают вида на море элегантным намывом). Потом еще намоют. Вид на море лет на десять, если повезет.
Дома этой фирмы скучноватого дизайна. Можно было и симпатичнее оформить. Есть примеры. Главное, затрат лишних не надо на это.

Ответить
Дмитрий Искра19 августа 2020, 14:19

Давно было известно) https://www.cian.ru/blogs-tseny-budut-rasti-304582/

Ответить
ID: 5708607819 августа 2020, 14:48

Квартирный вопрос для себя решил. По старой памяти зашёл на Cian , в лёгком шоке, однушка 38м2 на м. Домодедовская, ЖК Орехово-Борисово, продают за 11 млн. В начале короновирусной истории, такие квартиры продавались за 7-7.5 млн. Вот вам и "падение цен". Кажется кто то пролетел с покупкой квартиры.

Ответить
ID: 5692800619 августа 2020, 15:25

на 4М квартира за пару месяцев скакнуть не могла. там какая-то ошибка. Орехово-Борисово далеко не самый престижный район...

ID: 5487080319 августа 2020, 17:18

что вы здесь ноете,за 11 милл идите и купите двушку в блатном крылатском районе

ID: 5708607819 августа 2020, 15:29

Можете сами посмотреть, базы в открытом доступе. Там и небольшие двушки почти по 14 млн.

Ответить
ID: 5487080319 августа 2020, 17:20

бабаков и ему подобные делают последние вздохи,кто нибудь свяжитесь с ним и продайте свою кв по той цене которую хотите...тогда вы все и увидите,вернее от него услышите

Ответить
Сергей ТСТ19 августа 2020, 18:05

Смешные доводы ... ну пусть растет ..посмотрим ..как раз все говорит о том что покупают меньше .. и меньше при том с третьего кварта 2019 года начался спад .. ипотека по 6,5 % скоро закончится ха ха ха ... помню недавно пугали что по 8,5 % закончится ..4,5% через пару кварталов ... а там и нулевая ипотека .. но уже будет поздно ))) .. скоро Бабаковы будут на улице хватать людей и пугать убеждать , что цены растут )))))

Ответить
Ирина Полякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 сентября 2020, 21:04

чем ниже ипотека - тем выше цена на недвижимость.. капитализм, дураков нет

ID: 224383773 сентября 2020, 12:19

Вопрос, надолго ли.

Сергей ТСТ19 августа 2020, 18:10

Помню как в Москве соль покупали по 100 рублей а то и 200 рублей были те кто хватал по десять двадцать килло ))) не надо кого то убеждать что вырастит или упадет ..))) те кто покупал соль верили что соли в мире осталось мало и надо срочно купить .. ))))

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]