недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиЗагороднаяПрофессионалам

Александр Хрусталев: «Коронавирус послужил волшебным пенделем для трансформации бизнеса»

2 511 1
Александр Хрусталев: «Коронавирус послужил волшебным пенделем для трансформации бизнеса»
Стоит ли ждать снижения цен на жилье, почему сделка онлайн от начала и до конца — это просто пиар и как коронавирус уже изменил рынок? На вопросы Циан.Журнала отвечает Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ – Супермаркет недвижимости».

«Вся надежда исключительно на себя — как всегда»

— Как ваша компания переживает современную ситуацию? Оказались ли вы готовы к самоизоляции?

— Компания на 90% перешла на удаленный режим работы с 18 марта, чуть позже на карантин ушли и оставшиеся 10%. Полтора месяца мы были на жесткой самоизоляции: никто в офис практически не ездил, за исключением курьеров, передававших между службами пакеты с документами.

За счет того что у нас уже эффективно функционировали определенные бизнес-инструменты, в том числе и онлайн-сервисы, мы продолжаем работать и жить. Наблюдая за ситуацией в мире, я понимал, что рано или поздно коронавирус доберется и до России. Не поверите, я успел закупить тысячи масок, перчатки, витамины.

Каждому сотруднику, которому необходимы срочные выезды — в банк, к девелоперу, когда с 12 мая открылись стройки, — мы выдаем защитные средства, витамины С, D3. На сегодняшний день, к счастью, заболевших в компании нет.

Конечно, продажи упали, выручка снизилась, но это не повод биться головой о стену, кричать «всё пропало!» и надеяться на наше правительство, которое скажет «мы хотим тебе помочь». Вся надежда исключительно на себя — как всегда. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих.

— Как покупатели воспринимают формат дистанционных показов, сделок?

— Не буду лукавить: количество показов снизилось. Если раньше на одном из объектов мы делали 100 показов в день, то после открытия строек их проходит вполовину меньше. Конечно, мы проводим их с соблюдением всех мер безопасности: покупатель приезжает на стройку, мы не заходим в офис продаж, менеджер выходит сам, показывает, где, в каком подъезде, на каком этаже находится шоурум, который открыт и ждет клиента.

Покупатель осматривает дом и шоурум самостоятельно. Если клиент приехал без маски или перчаток, защитные средства выдаются на объекте. Дальнейшее общение происходит виртуально: если покупателю нравится квартира, он присылает свои данные, а ему отправляется договор, оплата происходит по QR-коду.

Конечно, трудности есть — бо́льшая их часть связана с ипотекой. Многие проблемы мы решить просто не в силах: например, справки 2-НДФЛ, необходимые для оформления ипотеки, должна выдавать бухгалтерия. Много сделок пробуксовывало из-за того, что были закрыты все МФЦ.

Полностью дистанционных сделок у нас немного, и это неудивительно. 

Можно очень красиво рассказать об объекте, сделать видео, но все равно покупатели хотят приехать, увидеть стройку своими глазами, зайти в подъезд, потрогать стены, выйти на детскую площадку.

Люди покупают квартиры, когда краны движутся, — это принцип. 99% клиентов никогда не приобретут квартиру, пока не побывают на стройке. Поэтому я не верю в сделки, проходящие онлайн от начала до конца. Какие-то этапы сделок реально проводить онлайн (скажем, одобрение ипотеки). Но полностью дистанционная сделка — на мой взгляд, PR, и больше ничего.

«Мы переживаем три кризиса одновременно»

— Вы видели не один кризис. В чем особенность сегодняшнего?

— Предыдущий экономический кризис был скорее в головах — люди испугались. Сегодня страх удвоился. Ничего не работает, системный кризис, взаимные неплатежи: мне должны миллионы, я должен. Нужно 1 тыс. рублей, а у тебя только 100 — ты размазываешь их тоненьким слоем, как кусочек масла по хлебу.

Если говорить честно, сейчас мы переживаем три кризиса одновременно: один связан непосредственно с коронавирусом и самоизоляцией, второй — с падением цен на нефть.

На фоне этих двух мы переживаем третий кризис — политический. В обществе существует большое недоверие к власти. Она показала, что оказалась во многом не готова справляться с ситуацией.

Выделили по 10 тыс. рублей на ребенка — да, молодцы. Выдают ипотеку с господдержкой под 6,5% — отлично. Отложили сроки по уплате налогов — спасибо! Но все эти меры — все равно что прибежать на пожар с ведром воды: хорошо, но пожар этим не потушишь.

Есть опасная вещь, которую делает власть, — из года в год пытается помогать мертвым предприятиям. Помогать надо реальному сектору экономики, реальному бизнесу. Наша экономика уже давно летит в тартарары. На мой взгляд, если бы у Мишустина (Михаил Мишустин — председатель российского правительства. — Прим. ред.) было больше времени, он, как опытный профессионал, сумел бы отстроить экономику. Ему не повезло с ситуацией: в условиях коронавируса нужен жесткий стресс-менеджер с более агрессивным подходом с точки зрения скорости реакции.

Конечно, нам, сидя на печи, рассуждать легко и просто. Но все-таки я уверен, что остановка строек была огромной ошибкой. На тот момент у нас было 20 тыс. зараженных, сегодня их 300 тыс. И что мы выиграли, закрыв стройки? Масочный режим вводить стоило сразу, следуя китайскому опыту. Но мы же сами с усами: у нас самые большие корабли, самые мощные ракеты… Вот и облажались в очередной раз из-за своего шапкозакидательства.

— Что вы думаете о спорах между арендаторами и собственниками по поводу законопроекта, который позволяет арендаторам выходить из договора в одностороннем порядке?

— Своя правда есть и у тех, и у других. Действительно, у многих собственников объекты заложены в банках, арендодатели не потянут обслуживание кредитов — часть объектов отойдет банкам и околобанковским структурам. Необходимо дать гарантии одновременно и собственникам, чтобы при расторжении договора были учтены и их интересы.

Проблемы арендаторов тоже очевидны. Конечно, пени и штрафы следует снижать. И арендные каникулы предоставлять не на два-три месяца, а на более продолжительный срок.

— Ваша компания первой на московском рынке предложила покупателям квартиры экономкласса с отделкой и увеличила объем продаж вдвое. Это произошло во время одного из кризисов?

— Да, это было как раз во время кризиса. Нескромно скажу, что мы увеличили объем продаж не в два раза, а в 37 раз. За счет чего? Мы продавали квартиры компании «Велес». Вместе с Сергеем Бобковым мы привлекли историю с отделкой, установили низкие цены, опустили всех поставщиков на 2–3%, ушли от банковского финансирования (на тот момент банки кредитовали стройки под 20%). Все это позволило создать воронку продаж, стартующую от 70 тыс. руб. за 1 кв. м.

Придумать какой-то принципиально новый продукт сегодня сложно — это вряд ли сработает: все девелоперы научились делать более-менее качественные проекты. Но когда все выпускают одну и ту же рекламу, все говорят «сладко-сладко-сладко», возникает эффект халвы: нельзя это есть каждый день.

Людям нужно предлагать надежный продукт (на это работают эскроу-счета), оптимальное соотношение «цена/качество», среду, качественную инфраструктуру. Проекты, обладающие совокупностью этих качеств, будут востребованны.

«Интерес к загородной недвижимости — это тренд»

— Как вы думаете, опыт самоизоляции изменит требования к жилью? Например, будут ли люди вместо «евродвушек» выбирать обычные двухкомнатные квартиры, чтобы было место, где удастся спокойно поработать?

— Все понимают, что, если есть COVID-19, не исключены и COVID-20, 21 и т. д. Поэтому интерес к загородной недвижимости, малоэтажному строительству, таунхаусам — это тренд. Но вряд ли он получит широкое развитие: если бы у людей были деньги, все купили бы загородные дома и выкладывали бы в соцсети картинки, как они красиво отдыхают в самоизоляции. Но не всем по карману позволить себе загородный дом.

Не думаю, что начнут покупать обычные «двушки» или квартиры с большим количеством комнат вместо «евро» — по той же причине: нет денег. Кроме того, у нас, слава богу, не война: во время самоизоляции видеоконференцию реально провести из шкафа или с балкона — люди так и делают.

Теперь специалистам вообще непринципиально находиться в Москве. Деловая жизнь уже менялась — коронавирус послужил волшебным пенделем для трансформации бизнеса. Мир будет переходить на цифровую экономику. Что касается денег, заработать их будет еще сложнее.

Пандемия уберет с рынка от 10 до 20% работников. Окажутся невостребованными аналитики, меньше будут нужны бухгалтеры, экономисты, финансисты, охранники. Появится много совмещенных профессий, когда один человек будет выполнять обязанности администратора, бухгалтера и кассира.

«Выживут только те, кто умеет продавать»

— Следует ли нам ожидать снижения цен на жилье к концу года?

— Нет. Существует строительная себестоимость и инвестиционная себестоимость (земля, коммуникации). На снижение удастся рассчитывать только при уменьшении стоимости земли (условно она будет стоить не 2 млрд, а 1 млрд в рассрочку) и естественных монополий (газ, свет). Плюс банковские кредиты, понижение процента для девелоперов. Но все это небыстрые процессы. Падение цен по эскроу-счетам невозможно, потому что это не пройдет по экономике — вот и вся история.

— Диджитализация приводит к тому, что сегодня покупатели сами на сайтах-агрегаторах выбирают квартиру, оценивают стоимость своей недвижимости. Что останется риэлтору?

— Раньше риэлтор был дополнительной «прослойкой», которая брала с покупателя деньги. Сейчас риэлтор должен продавать. Выживут только те, кто умеет продавать, а таких компаний на нашем рынке не более 50%. Есть риэлторы-оформители: им ставят столики у застройщика — они сидят и оформляют документы. Вот роль оформителей будет снижаться и постепенно вымываться с рынка, а роль личных продаж риэлтора — возрастать. Пассивные продажи канут в Лету.

Комментарии 1
ID: 217457668 июня 2020, 17:38

Коронавирус имел бы отношение к экономике, если бы вымерла от него хотя бы какая-то значимая для экономики часть рабочего населения. Все экономические последствия связаны не с вирусом, а с принятыми решениями правительства.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]