недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыТенденции рынка
Согласие опеки
5 ноября 2019・Вся Россия 2 698 24
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, потенциальному покупателю.
У продавца в квартире детские доли. Согласие опеки уже получено - на детей приобретены доли в другой квартире. Проблема в том, что квартира принадлежала отчиму матери этих детей - т.е. как бы не родственнику, но мы все понимаем... Есть ли риски для покупателя - ну там опека очнется в рамках какой-нибудь проверки или еще какие органы?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте! Елена, если предписание органов опеки выполнено верно, то Вам проверять квартиру по этому пункту нет надобности. Обратите внимание на собственников и зарегистрированных, а также остальные риски.
"Если предписание опеки выполнено верно" - а как мы можем это проверить? Ну, доли у детей есть, а мог ли муж бабушки "продавать" эти доли детям... Я про 37ую ГК. И отыгрывают ли сделки назад, если вдруг что.
Добрый день! Сейчас собственник квартиры кто? Дети и их отчим? Какие документы основания? Если на детей получено разрешение опеки - с ними проблем не будет при продаже. То есть касаемо детских долей, можете не волноваться. А остальные документы нужно смотреть.
Нет, отчим там матери этих детей - т.е. детям как бы дедушка (вернее, муж бабушки). Остальные документы пока не видели - поэтому пока по ним вопросов нет.
Нас как потенциальных покупателей волнует вопрос - может ли быть, что после регистрации сделки вдруг окажется, что детские права нарушены и надо все вернуть назад и детям этим доли выделить.
Смотрите внимательно все документы, и согласие опеки тоже. А еще лучше обратитесь к специалисту, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.
К специалисту обратились. Специалист на эти детские вопросы внимание обратил. В результате нам решать все равно.
А как у детей оказались эти доли? Там дарственная или ДКП?
ДКП, ипотека (выплаченная), маткапитал - в первой квартире (продаваемой).
ДКП с распиской от этого отчима-дедушки - во второй квартире (где детские доли "на замену").
Тогда не вижу препятствий для покупки.
Большое спасибо за Ваше мнение!
Здравствуйте. В этой сделке есть признаки обналичивания материнского капитала.
Да, вижу. Риски (поправьте, если не права) - родителей заставят вернуть маткап.
Пыталась поискать по практике - не нашла претензий к покупателям квартиры, только к родителям - продавцам жилья с детскими долями.
Хотите быть первыми?
Давайте пока в рамках закона - маткап в России довольно давно. Если бы были основания требовать что-то с покупателя в данном случае, практика уже была бы.
Покупайте.
Елена умница! все правильно по маткапиталу!
Вам по детским долям надо обратить внимание на то, ДО даты разрешения опеки или ПОСЛЕ нее выделены доли в квартире "дедушки".
Если ДО, то это засада))
А этот "дедушка" под 37 статью не подпадает - он супруг бабушки, а не опекуна или одного из родителей. Супруги близких родственников родителей в статье 37 не упомянуты.
Ирина, спасибо за важное замечание! Обязательно посмотрим
Александр! На Вашу реплику ниже:
Давайте отделим мух от котлет:)
Квартира на маткапитал приобреталась первая, т.е. не у "дедушки".
Никаких взаимозависимых лиц там не было.
Поэтому прокуратура на "дедушку" в связи с маткапиталом никак не будет смотреть!)) И к покупке с маткапиталом претензий в этой части быть не может!
Далее детям взамен их долей покупают другие доли. Требованиям опеки эти доли удовлетворяют. Продавец не входит в число лиц, перечисленных в ст.37, т.е. для покупки долей у него детьми нет никаких ограничений в законе, и даже взаимозависимость сюда никак за уши не притянуть, потому что в указанной статье вообще никак не упомянуты взаимозависимые лица - речь только о близких родственниках и супругах РОДИТЕЛЕЙ, но не о супругах близких родственников.
Можно, конечно, там посмотреть, не мнимая ли эта сделка, т.е. выехали ли, выписались ли бабушка с мужем. Но это уже из серии "лучше перебдеть, чем недобдеть", потому что доли дети получили в собственность и их имущественные права не нарушены.
Причем, это всё рассуждения без учета того, что у всех, наверняка, разные фамилии и чтобы родственную связь между этими людьми раскопать, надо знать о ее существовании.
Ирина Владимировна
Речь не о круге близких родственников, а о взаимозависимых лицах. Как на эту сделку посмотрит прокуратура, которая будет проводить проверку использования средств материнского капитала, я не знаю, но предположить могу. И будет ли покупатель крайним, тоже не знаю. В моём понимании это риск.
Ирина Владимировна
Абсолютно и полностью согласен со всем тем, что Вы написали, однако каждая сделка, это бзделка. Факт. И в конкретном данном случае очень высокий процент того, что сделка была притворной. Вопрос только в том, раскопают или нет. Вероятность того, что раскопают, крайне мала, но могут.
А при чем здесь притворность??? Купля-продажа прикрывала дарение? Ну Вы загнули! Но даже если так, то дедушкина расписка-то есть!
Кроме того, задача прокурора - это проверить сохранность прав детей. А они не нарушены. К притворным сделкам применяются правила той сделки, которую стороны имели ввиду. Т.е. дети все равно остаются с долями.
Как Вы вообще себе представляете проблему? Дедушка побежит доказывать, что он подарил квартиру, а ему деньги заплатили? Или не заплатили?
Абсурд.
Я не склонен фантазировать. Я увидел риск, и обосновал свою позицию. Рекомендовать или не рекомендовать к покупке - вопрос а риэлтору, который ведёт сделку, видел все документы и находится внутри ситуации. Мне она (ситуация) не нравится.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Посмотрите приказ опеки, если там указана именно та квартира, где сейчас выделены доли детям, то нет проблем. Приказ опеки исполнен.
Чтобы выдать приказ на продажу и выдел доли детей, заседает опекунский совет и принимает решение по каждому случаю. Там не один человек. Это их ответственность. Я не знаю случаев, чтобы Опека сама оспаривала свои приказы, которые исполнены. Какое основание?
Если доли детей выделены в другой квартире, нежели в Приказе опеки указаны, или размер долей другой, то беда.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Сделка нотариальная) Нотариус сомнительную сделку регистрировать не будет. Причем запросит все необходимые документы, чтобы проверить исполнение распоряжения органов опеки. Мне почему то показалось, что вам эта квартира не очень то и подходит) Может стоит посмотреть другие варианты?