недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыТенденции рынка

Продажа квартиры, купленной до брака, с семейным капиталом и уплатой подоходного налога

Вся Россия 2 536 11

Добрый день, уважаемые эксперты!


Встал вопрос о продаже квартиры с минимальными затратами (без нотариуса и минимальным подоходным налогом), которую я приобретала до брака в 2010 году в ипотеку. Покупалась с черновой отделкой. Начала получать налоговый вычет по квартире. В браке родилось двое детей. По факту ипотеку платили совместно (я сейчас в декрете) и оформили на эту квартиру маткапитал (ох, если бы я знала что это за страшный зверь, ни за что бы не оформила!).


В свете новых поправок в законах (Приказ минэкономразвития от 10.04.18 №187) 

1. Я могу оформить Долю в праве на недвижимость в совместной собственности в этой квартире без нотариуса, верно? 

2. Это соглашение заключается? 

3. Это касается только нас с мужем?

4. На детей доли выделить возможно в ППФ? 

5. Это будто мы с мужем каждый со своей 1/2 доли детям выделяем? 


Дальше мы выделим детям доли в другой квартире, с разрешения органов опеки, и продаём эту квартиру. 


ФЗ-76 от 01.05.2019

внес поправки в №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ч. 1 ст 42 

6. Правильно ли я понимаю эти поправки, что раз мы все вместе продаём свои доли, то нотариально удостоверять сделку по продаже не требуется? 




А дальше ещё интереснее. Налоги после продажи квартиры. 

Приобреталась с черновой отделкой в 2010 году. Свидетельство получено в 2012 году. 

Я, понятно, освобождаюсь от уплаты подоходного налога (прошло более 3 лет).


А вот за детей придётся платить налог с минимальной 1/4 доли маткапитала...


Как можно сэкономить на налогах супруга:


7. Если у нас с мужем будет доля в праве на недвижимость в совместной собственности, то можем ли мы заключить с ним доп соглашение о распределении дохода при продаже квартиры, чтоб ему минимально возможную долю прописать (1/4 от маткапитала)? (было Письмо от 28.08.2014 №03-04-05/ 42984 о налогообложении доходов ФЛ при продаже квартиры находящейся в общей долевой собственности)


А еще и в НК РФ есть п.п. 3 п 2, который говорит что размер имущественного вычета между совладельцами можно распределить по договорённости (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

8. Можно вычет с доходов в 1 млн списать на мужа и детей?


9. Если мой вопрос №8 из области фантастики, то можно ли по ФЗ ОТ 29.09.2019 №325-ФЗ снизить сумму облагаемого налогом дохода на расходы, понесенные при ремонте квартиры? Т.к. она приобреталась черновой. И ремонт в ней был после регистрации брака.


Заранее благодарна за неравнодушие к моей запутанной истории с маткапиталом.

Советы 11
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2019, 12:27

Добрый день.
1. Верно.
2. Да, соглашение.
3. Что "это"?
4. Можно.
5. Да.
6. Правильно понимаете.
Выделяйте доли в пропорции к мат.капиталу и уменьшайте полученный доход на расход (средства мат.капитала тоже расход).
7. Особенность совместной собственности - право второго супруга возникает в момент появления права первого супруга.
8. Можно, но только в пропорции размера права.

Эльвира6 ноября 2019, 13:17

спасибо большое!
3. я имела ввиду соглашение о доли в праве оформляется лишь на нас с супругом? на детей доли выделять отдельно?
7. квартира приобреталась до брака, и не считается совместной собственностью, разве нет?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2019, 15:09

Да, на счет нотариата я не до конца вник в суть вопроса. В случае наличия несовершеннолетних он обязателен в любом случае.
3. Если долю в совместную, то допустима простая письменная форма. Например, 8/10 - на супругов, по 1/10 на детей. Вы не найдете в интернете корректную форму такого соглашения. Тут все равно придется заплатить за составление документа. Если хотите нормальный документ основание права, то лучше обратиться к нотариусу.
7. Не считается, но Вы же соответствующим соглашением хотите это изменить. Разве нет?!

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2019, 12:05

Эльвира, здравствуйте.
Я бы рекомендовала сразу обратиться к нотариусу . Составить соглашение , где доли супругу и детям выделить самые минимальные. Пропорционально сумме МК. Не нужно по 1/4.
Дальше проходить опеку будет проще, если у деток доли небольшие. Сделка по продаже недвижимости, где есть несовершеннолетние собственники подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Налоги можно будет минимизировать или свести к нулю за счет получения вычета с приобретения квартиры (применить взаимозачет). Но нужно, чтоб сделки по продаже и по покупке совершались в одном налоговом периоде.

Эльвира6 ноября 2019, 13:20

да в том-то и дело нет возможности отдавать нотариусу 20 тыс за раз))
а сейчас есть практика и законы на это разрешающие о наделении долей без нотариальной формы, вот и изучаю данный вопрос.
ничего не покупаем взамен, поэтому взаимозачет не получится)

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2019, 13:26

Эльвира, возможно обойтись простой письменной формой при определении долей.. Детям выделяете минимальные доли в праве собственности, пропорционально сумме МК, оставшаяся доля квартиры - принадлежит супругам на праве общей совместной собственности.
При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России № 187от 10.04.2018 г.). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Но суть в том, чтобы выделить МИНИМАЛЬНУЮ долю супругу! Так как квартира была приобретена до брака. Мужа обойти никак не получится, так как использован мат.капитал. Наделять нужно всех членов семьи без исключения.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2019, 13:32

Если взамен ничего не приобретаете, то вычет сможете применить в 1 миллион пропорционально долям.
А опека в курсе, что на имя несовершеннолетних ничего не будет приобретаться? Разрешают средства на блок.счёт разместить?

Татьяна Ромшина6 ноября 2019, 12:26

Так как Вы использовали мат. капитал выделение долей всем членам семь обязательно. Если дети имеют доли в квартире, то при продаже разрешение органов Опеки обязательно и сделка проводится только нотариально. Далее Вы все пишите правильно, по пункту 8, нет нельзя, т.к. миллион дается на объект недвижимости и делится в соответствии долям между сособственниками. Пункт 9, да можно, если Вы докажите что муж участвовал в ремонте, ведь квартира приобреталась до брака.

Эльвира6 ноября 2019, 13:21

благодарю!

Ольга Цытик6 ноября 2019, 13:13

Добрый день. Соглашусь с Даниилом Пятецким, кроме пункта 6. Ровно 2 недели назад проводили похожую сделку, дети -собственники. Нотариат обязателен в данной ситуации.

Эльвира6 ноября 2019, 13:22

буду иметь ввиду! спасибо!

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]