недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыТенденции рынка

Будем меняться?

Вся Россия 13 050 13

В 90-е провёл сделки со своими квартирами,

познакомился с возможными рисками (особенно при покупке).


Читая статьи, понимаю, что с тех пор в этой сфере улучшилось мало.

Так и не появилось официальных процедур проверки "юридической чистоты" квартиры и дееспособности участников сделки,

нет (в отличие от автомобилей) общефедеральных поквартирных баз историй зарегистрированных жильцов;

большинство оплат всё ещё наличными через ячейки (за содержимое которых никто не отвечает),

в договорах часто указывается заниженная стоимость (так как налоговый вычет не увеличили),

риэлторы и нотариусы не несут материальной ответственности за свои услуги и т. п.


Стало даже сложнее из-за повышения вероятность закредитованности участников сделок

и отмены: обязательного нотариального заверения, "бумажных" свидетельств о собственности, лицензирования фирм.


Попытаюсь выразить интересы трудящихся-собственников (надеюсь, я не один такой),

которые понимают всё это, но всё-таки хотели бы (неторопясь, но надёжно!)

свой объект (-ы) недвижимости поменять на более дорогой(-ие), доплатив по разнице рыночных стоимостей, или, наоборот, на более дешёвый(-е), получив деньги.

Причём это не прям вот так необходимо и "не горит",

но, если уж заниматься, то хочется исключить малейшие риски, какими бы смешными они не казались профессионалам (свой же объект - не посреднический, куплен на многолетнюю "белую зарплату", а не достался в подарок или по наследству).


Совсем не интересен "как бы обмен" через "альтернативу"

(цепочку сделок, каждая из которых может быть расторгнута независимо от остальных),

так как риски умножаются многократно, а при нахождении на этапе "с деньгами" (как и при простой продаже) есть ещё опасение - вдруг цены или курс валюты резко "скакнут" или с банками что-то случится.


Хорошей тенденцией представляется развитие сделок мены

(как одно на одно, так и с разным числом помещений - на "съезд" или "разъезд")

с небольшой (относительно цен помещений) доплатой разницы рыночных стоимостей.


При возможном расторжении по суду все хотя бы останутся "при своих" объектах.

Да и взаимодействовать с одним контрагентом проще, чем с "цепочкой".

Меньше (или отсутствуют) налоги, значит цены легко показать реальные.


Но, когда начинаешь в интернете искать агентства, которые организуют мену,

встречаешь статьи типа "ой, очень сложно/долго искать варианты, поэтому мена практикуется только между родственниками". Например, здесь (https://khimki.cian.ru/stati-mena-vmesto-obmena-vozmozhny-varianty-217137/) даны какие-то странные контраргументы.


Вспомнилось ещё начало 80-х, когда у меня был опыт успешного "съезда".

Изучал "Бюллетень по обмену жилой площади", получал "простыни" вариантов в Бюро обмена в Банном переулке. Хотя не было интернета, мобильников и риэлторов, а компьютеры были "шкафами", но за несколько месяцев (причём "между делом") удалось обзвонить сотни, отсмотреть десятки вариантов и один выбрать (да, тогда не надо было проверять "чистоту", но зато надо было проходить комиссию райисполкома).

И, кстати, насколько же критерии "ценности" квартир отличались от сегодняшних!

На 2+1 в "панельках" ближе к окраинам легко предлагали 3-4 комнатные в "сталинских" домах в Центре - так народ хотел "разъехаться", а Центр считался "загазованным"!


Итак, ВОПРОСЫ:


1) к уважаемым риэлторам: как относитесь к развитию сделок мены?


Да, понятно, подбор варианта и "выход на сделку" может затянуться (если вообще состоится) и видимо нужны какие-то новые критерии оплаты фактических трудозатрат риэлтора.

Но ведь удавалось же в советское время найти обмен (без вышеперечисленных технических "помощников"). Повторю: клиент не торопится, готов проявить гибкость по вариантам, может сам давать объявления (а агенту надо отвечать на звонки),

и сам искать в базах подходящие ему объекты

(а агенту надо "прозвонить" их, тактично выяснить, есть ли у продавца потребность в обмене, предложить мену, разъяснив её преимущества).

При появлении интересующихся агенту надо организовать показы, при согласии сторон - проверить "чистоту" чужого объекта (насколько это сейчас получается). Ну и организовать сделку мены с доплатой.


2) есть ли здесь агентства/риэлторы, которые уже сейчас предоставляют перечисленные услуги, имеют опыт, клиентскую базу.?

(или у которых упоминание слова "мена" при обращении хотя бы не вызовет грубой реакции).


3) к коллегам-собственниками:

есть ли здесь люди, которые успешно нашли вариант мены (сами или с агентом)?

и осуществили её (не с родственниками) - поделитесь опытом.

И вообще выскажитесь, насколько востребованы такие услуги (или я один)?


4) к уважаемому ЦИАНу (по результатам обсуждения продублирую потом в техподдержку) предложения: выделить в базе отдельный раздел "мена"

или хотя бы в разделах "куплю" и "продам" для объектов ввести признак

("галочку", которую можно устанавливать) "возможна мена"

и, если "возможна", то пояснения - на что готовы поменять;


Когда база наполнится, то и искать варианты будет всё легче.


5) интересна мена и между регионами.

Советы 13
Елена НазароваЛучший совет29 августа 2018, 23:39

1. Автор пишет:"Меньше (или отсутствуют) налоги" , в этом он ошибается.
по юридическим правовым последствиям договор МЕНЫ приравнивается к договору КУПЛИ_ПРОДАЖИ
и пакет документов тот же,
и налоги исчисляются так же.
2. По ВРЕМЕНИ процесс поиска того, "чего хочу", может длиться НЕПРЕДСКАЗУЕМО ДОЛГО, может, лет 10, а может, 100.
Ведь надо, что бы владельцам того, что "мне понравилось", понравился, и понадобился мой объект , и что бы по доплатам бы сошлись в цене,
3, при ЛЮБОМ НАТУРАЛЬНОМ ОБМЕНЕ ( начиная с древних времен до периодически возникавших в истории периодов , в годы революций и войн ,например, продукты и вещи так обменивали) СУЖАЕТСЯ круг поиска и уМЕНЬШАЕТСЯ СТЕПЕНЬ ВЕРОЯТНОСТИ РЕЗУЛЬТАТА ОБМЕНА. ну, ЭТО АКСИОМА.
4. ПРИ ДЕНЕЖНЫХ покупках и продажах :
УМЕНЬШАЕТСЯ ВРЕМЯ до предсказуемого ( хочешь быстрее- чуть снижаешь цену продажи, обычно на 3-5 %% бывает достаточно, что бы за -несколько месяцев решить вопрос,
при этом РАСШИРЯЕТСЯ ВЫБОР, так как на ДЕНЕЖНЫЙ ЭКВИВАЛЕНТ можно ВЫБРАТЬ ИЗ ШИРОКО ПРЕДСТАВЛЕННОГО РЯДА ОБЪЕКТОВ.
5. Насчет большей безопасности при МЕНЕ:
сомнительно,
так как :
при бОльшем выборе можно не только по физическим параметрам подобрать подходящее, но и по ЮРИДИЧЕСКИМ параметрам выбрать.
при большем выборе ЧЕТЧЕ И ПРАВИЛЬНЕЕ можно по деньгам решить свой вопрос, НЕ переплатив и НЕ продешевив.
А при ПОДБОРЕ почти всегда кто-то в БОльшем прибытке ( чем надо), а кто-то в меньшем,
РЕЗЮМЕ: договор МЕНЫ юридически существовал и существует и будет существовать.
Весьма удобно тем, кто при этой мене приобретет на сколько-то БОЛЬШЕ, чем если БЫ получил при продаже и покупке. Еще и по ЮРИДИЧЕСКОЙ чистоте совпало БЫ, было бы совсем хорошо...
Ну, тем, кто хочет, пусть и занимаются.
Вероятнее всего, этим будут заниматься:
ИЛИ САМИ собственники, ИЛИ начинающие безработные стажеры, за какие-то денежки.
Опытные риэлторы и сейчас берутся в том числе за СОПРОВОЖДЕНИЕ сделок (разнообразное),
и при нахождении клиентами таких обменов также могут осуществлять СОПРОВОЖДЕНИЕ.
Будет ли ЦИАН или другие сайты создавать базы обмена,?
Это надо спросить руководство ЦИАН.
Даже ЕСЛИ и БАЗЫ такие создадут, какой-то только определенный НЕБОЛЬШОЙ процент клиентов будет поисками по обмену заниматься,
именно от непредсказуемости по ВРЕМЕНИ.
То есть МЕНА для тех, кого НЕ интересует реально быстрый результат.
То есть по сути для тех, кто может обойтись и БЕЗ результата.
МЕНА для тех, кому - может, и не надо меняться, для тех, кто не торопится, а , может, через какое-то время и вообще передумает...
Сделает ЦИАН ту базу для желающих МЕНУ искать-ну, хорошо, как говориться:"
больше товаров-хороших и разных!"

Татьяна Фирстова29 августа 2018, 22:18

Илья, бум меняться! Давно этот вопрос поднимается. Все или многие с этого начинали. Я поддерживаю. Пойдёт ли на это ЦИАН? Сомневаюсь!

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 августа 2018, 0:18

1. Я к мене отношусь положительно, но с поправкой на устоявшийся порядок вещей четко понимаю, что это направление развития не получит.
2. Нет таких не агентств, ни риэлторов, ни баз.
3. Обычные пользователи сюда приходят, решают свои вопросы и уходят. Ваш вопрос растворится среди сотен других.
4. Сомневаюсь, что ЦИАН будет это делать. В современных рыночных реалиях тема эта заведомо утопична и не имеет никаких шансов на развитие.
5. Это даже технически сложно исполнить, хотя конечно возможно.

Альтернативы появились непросто так, а в результате, так сказать, эволюции рынка. Рынок и окружающая его среда изменяются, меняются законы, ценности, правила и стандарты. Мена была и исчезла, и тому есть вполне объективные причины. Простой пример, спрос на недвижимость огромный, но вот платежеспособность этого спроса оставляет желать лучшего. Большинству людей необходимо решать свои жилищные вопросы здесь и сейчас, и вот тут прекрасно помогает ипотека. Попробуй совмести ипотеку и мену, нет, не получится, а вот альтернативу и ипотеку легко. И проблема тут вовсе не в «долго искать варианты», проблема в том, что таких вариантов просто нет.
Никто не ущемляет Ваше право самостоятельно выбирать способ решения своего вопроса, но давайте рассуждать объективно, да еще и с поправкой на многолетний опыт - поддержки Вы не найдете. На общем фоне количества происходящих сделок Ваша потребность и Ваше видение… капля в море. Я рассуждаю не с высока, а т.з. реального положения дел.

Елена Назарова30 августа 2018, 0:19

плюс мены ( как пишет Автор) в том, что рисков меньше, так как при мене в случае "чего",
то есть в случае расторжения сделки - каждый возвращается в свой объект.
Для тех, кто боится - спокойнее ( если не учитывать- что по доплатам все равно риски).
Большинство предпочтут более БЫСТРЫЙ процесс продажи и покупки.
А кому надо МЕНУ- пусть будет , пусть и база будет.
Если кому-то так спокойнее

Василий Кузнецов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 августа 2018, 8:34

Уважаемый автор вопроса! Попробую ответить кратко. Сама по себе сделка мены – красива и элегантна по форме. Но если квартирный вопрос можно решить проще и быстрее, то зачем упираться именно в мену! Приведенные вами аргументы, на мой взгляд, спорны. При грамотном подходе риски в купле-продаже вполне можно свести к минимуму. А распространение мены во времена «совка» было обусловлено именно отсутствием инструмента купли-продажи. Как только он появился – доля таких договоров сократилась до нескольких процентов.
Ваш вопрос заставил меня вспомнить известный анекдот с ключевой фразой: «Вам шашечки или ехать?». Поэтому, мой вам совет (если вы, конечно, не тролль, нанятый для повышения трафика): если надо решить квартирный вопрос - выбирайте наиболее рациональный путь. Ну, а если «не горит», тогда и проблемы у вас нет и с таким подходом вы и мену не найдете.
PS: В своем арсенале имею 2 (две) сделки по мене. Проведены в 2000-е. Обе - мена двушки на трешку с доплатой в одном районе, в близлежащих домах. Обе с опекой. Красиво тогда были вопросы решены. Считаю это удачей.

не риэлтор30 августа 2018, 8:59

разница между меной и куплей-продажей - примерно такая же как между прямым обменом в условиях натурального хозяйства и обменом по системе товар-деньги-товар )) большинству людей в настоящее время это просто невыгодно, потому что очень существенно уменьшает их выбор. если совсем уж на пальцах, то: допустим, у меня есть двушка в алтуфьево, я хочу поменять ее на двушку в ясенево, поближе к родственникам. вот нашел я, допустим, в продаже 100 двушек в нужном мне квартале. и теперь я предлагаю каждому поменяться. вопрос: сколько человек будут готовы поменяться? у какого примерно процента продавцов стоит цель не просто продать свою двушку, а при этом уехать именно в альтуфьево? или хочу я ее поменять на однушку + деньги. если я оформляю через куплю-продажу, то количество доплатных денег я могу варьировать по своему усмотрению. при обмене же я буду жестко ограничен противоположной стороной обмена, которая , разумеется, со своей стороны заинтересована в минимальной доплате. при этом это должны быть те, кто согласен поехать именно в алтуфьево... ну, короче, вы поняли. это объясняют даже не на первом курсе экономических вузов, а по-моему даже в школе сейчас. у меня есть топор, а у вас килограмм груш, давайте меняться. как это проще сделать - напрямую или через деньги? ))
а вот ссылки на советский опыт совсем нерелевантны. благодаря советской системе купля-продажа была запрещена, поэтому людям поневоле приходилось чесать правой рукой левое ухо через одно место кувырком. для поездки за границу нужно было пройти треугольник, для покупки жигулей/мебельной стенки встать в очередь, для получения какой-то услуги (поступление ребенка в вуз) - непременно оказать встречную услугу (свести с хорошим автомехаником)...
"деньги - всеобщий эквивалент!"(с)марла какс ))
ps а обменные сайты, кстати, есть и легко гуглятся. но их популярность (спойлер: близкая к нулю) очень четко отражает популярность этой системы.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-30 августа 2018, 9:29

Пробовал обменять две свои квартиры на одну бОльшую, по взаимным договорам купли-продажи или мены... Главное условие совпадение суммарного метража и качества. Главный минус, что все все равно оценивают свое жилье по аналогам на площадках, получается разброс... до 20%... Реальные сделки за деньги очень точно отражают стоимость. В общем пересмотрел около десятка вариантов... плюнул. Каждый свое жилье ценит еще более неадекватно, чем при продаже за деньги. Ушел на схему продажа-покупка + ипотека.

Александр Черный30 августа 2018, 10:12

По поводу мены прекрасно ответили мои коллеги , особенно Елена Назарова. Лично меня улыбнула фраза что с 90-х годов(это когда на сделку по продаже/покупки квартиры приезжали со стволами) мало что изменилось....Что до нотариусов и риэлторов при нарушении ими законодательства РФ, действиях направленных на причинение вреда Клиенту и нотариусы, и врачи, и учителя, и сантехники несут материальную ответственность согласно степени причиненного вреда(определяет суд), что до риэлторов , то специально для 13469943 отвечаю: риэлторы несли и несут ответственность за предоставляемые услуги в рамках своей комиссии..

Надежда Гарнюк30 августа 2018, 11:33

На многих крупных сайтах раньше наравне с "куплю", "продам" был раздел "обмен". Потихоньку он исчез за невостребованностью

Александр Лебедев30 августа 2018, 11:57

Мена - это признак натурального хозяйства в доденежные времена, времена первобытно-общинного строя. Деньги - универсальный обменный товар, который можно легко поменять на что угодно.

ВЕЛЕС30 августа 2018, 20:07

На рынке каждый вправе сам принимать решение, как ему быть. Мену никто не отменял, она существует и прописана в ГК РФ. Но если реально смотреть "правде в глаза", то шансов провести мену на рынке очень малы. Людям выгодна сделка через куплю-продажу. Мена чаще возникает между родственниками. Но очень много у Вас страхов. Так и хочется посоветовать остаться со своим, но целым и невредимым.

Ирина Некрасова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 августа 2018, 14:05

За 10 лет практики было 2 сделки где вопрос решился обменом, но оформлялось договорами купли-продажи Чаще всего либо варианты не устраивают, либо в доплате не сошлись. Если с риелтором заключен договор на продажу с подбором альтернативы, то в любом случае он рассматривает такой вариант.

Анна3 сентября 2018, 17:32

Отвечаю на третий вопрос как коллега-собственник. Четыре года назад самостоятельно провела сделку мены. Поменяла однокомнатную квартиру на двушку с доплатой в пределах своего района. Схема абсолютна реальна и рабочеспособна. Договор делала сама, проводила не через куплю-продажу, а именно Договор обмена с доплатой (просто в нем прописывала во сколько денег оценивается одна и другая квартира и какая разница доплачивается). Вариант подбирала сама (смотрела объявления на Циане, вечерами неспешно ходила смотрела "вживую". Весь процесс занял менее полугода по времени. Все делала самостоятельно (никакой сложности в этом не вижу). Сейчас так же неторопливо смотрю трешки. К счастью, многие прям в объявлении на Циане пишут, что готовы рассматривать обмен. Так что желаю Вам реализации Ваших планов в задуманном формате.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]