При покупке недвижимости в Сочи сперва нужно четко определить цель, что вы хотите: объект под аренду, для жизни или хорошую инвестицию. Все 3 случая, конечно, совместимы. На рынке всегда можно встретить предложения, которые вроде как и для жизни подходят, и под инвестирование, и сдавать тоже получится. Но я бы, все же, рекомендовал от таких вариантов уходить. Потому что…
… Чаще всего, когда пытаешься использовать купленный объект под разные задачи, это несколько походит на применение всесезонной резины. Вроде можно ездить и зимой, и летом. Но в снег украдкой заглядываешься на машины с добротной шиповкой, и летом комфорта - ноль.
Так и с недвижимостью. Простой пример: купленная для постоянного проживания квартира в большинстве случаев не так рентабельна под сдачу, как специально приобретенная для этой цели студия.
_Теперь отдельно по каждому пункту._
Квартиру под сдачу
нужно подбирать с калькулятором и на «холодную» голову. Здесь важно считать не сколько объект принесет за год, а время, за которое он окупится полностью. Ведь одна квартира стоимостью 20 млн может приносить в год 1 млн, а другая за 10 млн будет сдаваться за 600 тыс в год. Очевидно, что вторая окупится скорее. И в том случае, если есть на руках 20 млн и важна именно прибыль, то выгоднее взять две по 10 млн. Цифры лишь для примера, каждый случай индивидуален, и для своих покупателей я всегда подбираю лучший расчет.
А при попытке совместить такую квартиру под сдачу с дальнейшей перспективой когда-нибудь в нее переехать и жить есть риск «прогадать». Чаще всего расклад такой: человек берет немаленькую площадь и очень долго ищет квартирантов, так как эффективнее сдаются небольшие студии или полуторки. Поэтому, в случае с покупкой для арендного бизнеса, «хотелки» лучше отключить и все-таки воспользоваться калькулятором.
Недвижимость для постоянного проживания
наоборот, должна соответствовать всем «хочу». Если что-то в рассматриваемой квартире не нравится, лучше поискать еще. Либо сразу закладывать в бюджет стоимость переделок. Здесь один из самых важных критериев - локация. Когда местоположение вам не удобно, уж не попишешь. Неплохо перед покупкой арендовать на короткий срок жилье в том же районе, что и понравившаяся квартира.
Инвестиционный объект (купи - продай)
- совершенно другое дело. Здесь не работают ни цифры, ни мечты. Только знания и умения.
Инвестиции на этапе строительства - все равно что лотерея, положиться на волю случая. Купить и ждать, пока достроится и продастся. А как показывает практика, в нашей стране может произойти что угодно. Дождались - хорошо, не дождались - вы на это повлиять никак не можете.
Приобретая же «вторичку», инвестор полагается сам на себя. У него есть свои «рычаги» управления стоимостью квартиры. Ранее в блоге я уже рассказывал об инструментах, с помощью которых можно ее повысить.
В чем суть спекуляции при инвестировании в строящийся объект? Купить недооцененную недвижимость, довести ее до ума, показать с лучших сторон и перепродать. Но так ли глуп застройщик, чтобы недооценить свой объект… Если вы действительно хотите заработать с покупки, то лучше взять интересный недооцененный вариант (чаще всего тот, который не нравится покупателям из-за плохого ремонта, каких-то недоработок и тд). Сделать его универсальным под большинство запросов, используя хоумстейджинг /редевелопмент , и выгодно продать. То есть, здесь все зависит от ваших (или риелтора, с которым вы работаете) знаний и умений, а не от случая.
Кстати, весьма актуальна такая стратегия даже сейчас, при нынешней ситуации на рынке. Если есть какие-то затруднения в самостоятельном решении вопросов недвижимости, вы же помните, к кому всегда можно обратиться за помощью?
А вам доводилось переезжать в квартиру, изначально купленную под сдачу? Или наоборот, сдавать свое жилье. А может среди вас есть удачливые инвесторы? Поделитесь своим опытом в комментариях.
